پنج نکته مهم درباره برنامه دولت برای مسکن - جملات زیبا

تجربه چند دهه گذشته نشان می دهد که دولت ها معمولا حل معضل مسکن را مهم ترین برنامه خود تلقی ننموده اند. به بیان دیگر متولیان امر چنین می پنداشته اند که با اصلاح امور شرایط برای خانه دارشدن مردم فراهم می گردد و اگر قیمت مسکن بالا رفته و بعضی خانوار ها شانس خانه دارشدن را از دست داده اند، می توان متناسب با آن سقف وام مسکن را افزایش داد.

اینک نتیجه این کم توجهی را در سطح جامعه می بینیم که منتهی به توسعه جمعیت مستأجر شده است. به بیان دیگر سیاست هایی که در طول چند دهه گذشته به کار گرفته شده، توفیق چندانی نصیب کشور ننموده است.

اصل 31 قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران داشتن مسکن را حق همه شهروندان دانسته و دولت را موظف نموده تا امکان خانه دارشدن را برای همه فراهم کند. ازاین رو صرف ورود دولت به میدان و ارائه برنامه جدی برای این بخش را باید به فال نیک گرفت؛ اما آیا هر برنامه ای در بخش مسکن می تواند نتیجه مطلوب به همراه داشته باشد؟

وزیر محترم به درستی به پنج عامل فراوری و عرضه مسکن توجه نموده است؛ اما آیا علت بروز بحران در بخش مسکن فقط حاضر نبودن یک یا چند مورد از این عوامل بوده است؟ او در سخنان خود هیچ اشاره ای به وجود تقاضای سفته بازانه در بازار مسکن نمی نماید. درحالی که عامل اصلی افزایش قیمت مسکن در چند دهه گذشته و درنهایت افزایش جمعیت مستأجر کشور وجود همین تقاضای سفته بازانه آن هم در مقیاس گسترده بوده است. نگاهی گذرا به آمار های پایه بخش مسکن هر تحلیلگری را می تواند قانع کند که مشکل بخش مسکن در نبود واحد های مسکونی به مقدار مورد احتیاج نیست...

بلکه ایراد در شیوه مالکیت است. در سال های گذشته بخش مسکن جور کاستی ها و ناکارآمدی بازار سرمایه را کشیده و در نبود فرصت های مجذوب نماینده و پربازده سرمایه گذاری، صاحبان نقدینگی متوجه شده اند که برترین شیوه سرمایه گذاری و حفظ ارزش دارایی خرید مستغلات است.

بسیاری از سخنوران و اهل نظر به این واقعیت تلخ در جامعه امروز ما اشاره می نمایند که با عنایت به افزایش سریع قیمت مسکن، زمان انتظار برای تملک واحد مسکونی برای فرد حقوق بگیر در چند دهه گذشته افزایشی حیرت انگیز یافته و درواقع خرید مسکن را برای بسیاری از شهروندان به آرزویی تحقق ناپذیر تبدیل نموده است؛ اما کمتر کسی به این واقعیت توجه می نماید که بی توجهی دولتمردان و سکوت شان در مقابل جریان تبدیل مسکن به کالایی سهل البیع عامل اصلی این افزایش نامتناسب بوده است.

در چنین شرایطی برنامه افزایش فراوری واحد های مسکونی آن هم در مقیاس وسیع را می توان با وضعیتی فرضی مقایسه کرد که مثلا محصول کارخانجات فراوری روغن خوراکی به وسیله چند تاجر طماع به صورت عمده خریداری و با هدف افزایش قیمت احتکار می گردد؛ اما متولیان امر به جای مقابله با احتکار، برای افتتاح چند کارخانه نو و افزایش فراوری برنامه ریزی می نمایند!

بی توجهی به این نکته محوری می تواند تبعات ناگواری برای اقتصاد ملی داشته باشد که به چند مورد مهم آن اشاره می گردد:

1 - افزایش فراوری مسکن بدون توجه به امر مقابله با احتکار نوعی تخصیص نادرست منابع را در پی دارد؛ یعنی منابعی که باید در حوزه های دیگر صرف می شد، صرف فراوری مجتمع های مسکونی خواهد شد؛ درحالی که هم اکنون با پدیده خانه های خالی روبه رو هستیم.

2 - هرچند افزایش سهم تسهیلات مسکن در کل منابع بانکی و به بیانی یاری بیشتر شبکه بانکی به جریان خانه دار شدن شهروندان یک ضرورت است؛ اما در شرایط موجود اقتصاد کشور الزام بانک ها به تخصیص تسهیلات بیشتر به بخش مسکن می تواند به آتش تورم تازنده فعلی دامن بزند؛ آتشی که دودش بیشتر از همه به چشم اقشار کم عایدی خواهد رفت.

3 - سیاست افزایش سقف وام مسکن در سال های گذشته هیچ گاه نتوانسته یاریی قابل اعتنا به خانه دار شدن شهروندان بکند و بیشتر از آنان، دلالان و محتکران مسکن از چنین سیاستی سود برده اند؛ زیرا با این تمهید پیروز به فروش و تبدیل به احسن کالای احتکاری خود شده اند.

4 - ساخت مسکن در اراضی دولتی همان گونه که وزیر محترم وعده آن را می دهد، تعهدات سنگینی را برای دولت در سال های آینده ایجاد می نماید؛ زیرا این اراضی معمولا احتیاجمند انجام سرمایه گذاری کلان برای ایجاد زیرساخت ها و امکانات خدمات عمومی هستند. اگر این امکانات با بودجه دولتی فراهم گردد، کسری بودجه عظیمی در سال های آینده محقق خواهد شد و اگر بنا باشد که خریداران مسکن هزینه این مستحدثات را تأمین نمایند، به نوعی نقض غرض صورت خواهد گرفت.

5 - ساخت مسکن در حاشیه شهر ها هرچند ممکن است امکان خانه دار شدن را برای گروهی از شهروندان فراهم سازد، همان گونه که مسکن مهر هم چنین کرد؛ اما نکته مغفول ماجرا این است که با ساخته شدن این مجتمع ها نه تنها قیمت واحد های مسکونی فعلی کاهش نمی یابد؛ بلکه حتی ممکن است افزایش هم داشته باشد؛ زیرا واحد های مسکونی خارج شهر به علت هزینه بالای ایاب و ذهاب هرگز رقیب واحد های مسکونی موجود نیستند؛ ولی با حضور بی ضرر خود شهروندان را متوجه نوعی رانت ریکاردویی مستتر در واحد های مسکونی موجود می نمایند. با عنایت به این نکات نگارنده به شدت بر این نکته پا می فشارد که اولین قدم برای حل معضل مسکن، کوشش منسجم برای اخراج تقاضای سفته بازانه از بازار مسکن است.

در قدم دوم هم باید به نوعی بازآرایی بازار مسکن پرداخت. به بیان دیگر باید دولت به جای کوشش برای ساخت گسترده مسکن، کوشش کند تا اولا فقط متقاضیان واقعی مسکن در بازار حاضر باشند و ثانیا فراوری مسکن به وسیله انبوه سازان حرفه ای و متخصص صورت بگیرد؛ انبوه سازانی که سودشان را از محل ساخت وساز صنعتی و کاهش هزینه فراوری و افزایش درجه کارآمدی و نه از محل تملک دارایی مستغلاتی تأمین خواهند کرد.

منبع: روزنامه شرق